Оспаривание кадастровой стоимости участка

Кадастровая стоимость земельного участка определяется с целью законного обложения налогом, для продажи и в других случаях, требующих информации о стоимости  земельного объекта. Часто владелец не согласен с решением оценочной комиссии, и он должен знать, как обжаловать кадастровую стоимость земельного участка. При определении стоимости земельного участка учитываются экономические характеристики объекта, возможности по использованию, рыночные показатели в сравнении с аналогичными участками. Когда проводится государственная оценка объекта, невозможно учесть все особенности рассматриваемого участка, так как оценка в данном случае опирается на массовые показатели и часто бывает завышена или занижена. Независимый Оценщик берет во внимание все особенности участка и составляет наиболее объективное заключение о стоимости земельного участка.

В таких ситуациях назначается оценка земельных участков для оспаривания кадастровой стоимости.

Оценка земельного участка государственными службами

Закон предусматривает оценку земельного участка по требованию исполнительного органа субъекта РФ в обязательном порядке раз в пять лет, но не чаще одного раза в три года. Каждому объекту в реестре присвоен индивидуальный номер. Объектами учета являются здания помещений, предприятий промышленного характера, земельные участки, недостроенные сооружения.

Узнать стоимость объекта можно посредством Интернета на публичной кадастровой карте Росреестра и по запросу в отделении кадастровой палаты в виде выписки, которую там выдадут.

В каком случае проводится процедура оспаривания кадастровой стоимости земельного участка?

При определении цены объекта недвижимости часто допускаются ошибки и неточности в определении границ , характера и плана строений, в результате чего возникает техническая ошибка, влияющая на объективность решения о стоимости объекта.

Изменение рыночной стоимости относительно времени оценки.

Порядок обжалования кадастровой стоимости земельного участка

Решение государственной оценки стоимости объекта могут быть пересмотрены по инициативе владельца, если это касается прав и обязанностей юридических и физических лиц. Государственные органы так же могут инициировать пересмотр оценки объектов, находящихся на балансе муниципалитета.  Рассматривает такие вопросы  Комиссия   по рассмотрению спорных вопросов о результатах определения стоимости земельных участков. Существует и судебная практика по оспориванию кадастровой стоимости земельного участка. В этом случае  в Комиссию не обращаются.

Есть определенный порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Для этого надо осуществить следующие шаги:

• Проанализировать выгодность переоценки объекта, проконсультироваться по данному вопросу в налоговой службе. Консультация проводится до оформления договора об оценке объекта. Выводы предоставляются в течении 2 дней с момента обращения.
• Решение об оценке составляется 15- 20 дней с учетом требований законов  по оценочной деятельности.
• Если независимый Оценщик понижает кадастровую стоимость объекта более, чем на 30%, необходимо получить положительное заключение экспертов на его Отчет. Этот анализ проводится в течении 15 рабочих дней.

Судебная практика по обжалованию кадастровой стоимости земельного участка предусматривает отстаивание интересов заказчика переоценки (недооценки) объекта независимым Оценщиком, который составлял Отчет.

Новая утвержденная стоимость применяется с даты внесения ее в кадастр недвижимости. 

Обжалование кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость – это величина ценности участка земли при непосредственном его использовании. От кадастровой стоимости зависит размер земельного налога, исчисление арендной платы, цена участка при выкупе его из собственности муниципалитета или государства.

Земельное законодательство предусматривает обязательную оценку каждого земельного участка. Во многих случаях кадастровая стоимость земли многократно увеличена по отношению к рыночной стоимости . С этим фактом столкнулись многие владельцы участков. Они напрямую заинтересованы в снижении кадастровой стоимости для объективного начисления указанных выше выплат. Российское законодательство настаивает, чтобы была проведена оценка земельных участков для оспаривания кадастровой стоимости.

Это, безусловно, хлопотная и затратная процедура. Но все окупится, когда уменьшатся налоговые выплаты в соответствии с исправленной кадастровой стоимостью. Даже если владелец не ставит существующую кадастровую цену в налоговой декларации, то инспекция, имея доступ к Росеестру, выяснит ее и перечислит налог за землю в соответствии с установленными  показателями.

Причины несоответствия рыночной и государственной оценки земли

• Неправильное определение участка земли по типу его использования. Стоимость разных по типу применения земельных наделов может отличаться в несколько раз.
• Может быть искажена информация при оценке, так как специалист опирается при оценке на открытые источники(СМИ, интернет – базы), а не на реальную стоимость объекта. Чем дороже продаются рядом лежащие наделы, тем выше будет стоимость оцениваемого участка. Цены на рынке могут меняться, это отражается в открытых источниках. Но после утвержденной оценки стоимость не изменится.
• Не учитывается индивидуальные особенности участка – месторасположение, высота грунтовых вод, близость к транспортным магистралям, ЛЭП, к иным коммуникациям и т.д.
• Сложности оформления права собственности.

Взять во внимание все нюансы сложно и нереально, когда проводится глобальная оценка земли в государственных масштабах.

Судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости

В суде расскажут, как оспорить кадастровую стоимость земли.

Ст. 66 Земельного кодекса предписывает оценивать участки земли по рыночному номиналу. Значит, при оспаривании государственной оценки следует исходить из изменения рыночной стоимости объекта по сравнению с кадастровой. Доказательством изменения должно служить решение специализированной оценочной комиссии, которая по требованию землевладельца производит самостоятельную оценку земли.

Споры регулируются ст.24 закона «об оценочной деятельности в РФ». В нем требуется установление реальной рыночной цены объекта. Разногласия можно решить в судебном и административном порядке. Если с момента фиксации стоимости участка в Росреестре не прошло больше полугода, то по заявлению владельца цена может быть пересмотрена в кадастровой палате. Если владельцу было отказано в пересмотре решения и понижении стоимости объекта, он вправе подать исковое заявление  в суд.

В иске он требует признать стоимость участка в размере рыночной. К иску прилагается:

• Заключение независимой комиссии по оценке, которая устанавливает реальную стоимость ниже государственной оценки. Такой анализ могут осуществить только специальные лицензированные организации.
• Копия кадастрового паспорта объекта недвижимости.
• Копия Свидетельства о праве собственности (с недавних пор заменена на выписку из ЕГРП).
• Квитанция об оплате госпошлины .

Если судебная инстанция удовлетворяет иск владельца объекта, решение об этом становится основанием для изменения кадастровой стоимости участка земли в Государсвенный кадастр недвижимости. Судебный акт закрепляет решение судьи.

Кадастровая стоимость участков резко подскочила в 2011-2012 годах, когда региональные власти утвердили методики по оценке земельных участков. Им выгодно было завысить цены, так как это напрямую влияло на налогообложение. Оно увеличилось, в среднем, в 5 раз.

 Как правило, в суде владельцы собственности выигрывают споры, но им предъявляют высокие коэффициенты расчета земельного налога с порядком применения рыночной стоимости объекта. Налогоплательщики оспаривают не только цену своей недвижимости, но и выплаты по налоговым декларациям за прошлые годы.

 Налогообложение земельных участков

Если суд устанавливал кадастровую стоимость на 1 января 2012 года, налогоплательщик предъявлял декларации, начиная с 2012 года и все последующие на перерасчет налоговых выплат. Но правовые отношения ранних периодов не могут быть изменены по причине признания кадастровой стоимости завышенной. Налог на земельный участок за прошлые годы не пересматривается и перерасчету не подлежит. Он будет исчисляться по-новому только с момента вступления в силу судебного акта.

• Налогоплательщиками признаются только организации или физические лица, имеющие право собственности на объект или право бессрочного пользования им.
• Налоги начисляются по нормативам, установленным в мунициалитетах, в пределах которых находятся облагаемые объекты. Налоговый период составляет полный календарный год.
• Решение о пересмотре стоимости земли могут выносить органы самоуправления. Если с их решениями кадастровая палата не согласна, вопрос рассматривается в суде.
•