Как рассчитать неустойку по ДДУ

Перед тем, как начать взыскание неустойки по 214 ФЗ, важно проанализировать сам закон, определить ситуации, от которых он не защищает. К примеру, от осуществленных доплат «за лишние меры», достаточно плохого качества возведенных сооружений, срывов установленных сроков введения в эксплуатацию. 

Что регламентирует закон 214 ФЗ

С 01.04.2005 установленные взаимоотношения между покупателями квартир, а также застройщиками, регулируются рамками Федерального закона 214 ФЗ. Основным же механизмом последующей реализацией уже готовых квартир в новостройках служит заключенный ранее договор долевого участия. Опираясь на ФЗ можно также осуществить взыскание неустойки с застройщика, если соглашение было им нарушено. Принятие данного законодательного акта помогло несколько снизить число мошенников, оградить покупателей недвижимости от возможных проблем.

Защита покупателей в рамках действующего Федерального закона

Анализируя, в каких случаях осуществляется взыскание неустойки с застройщика по долевому участию, стоит рассмотреть механизмы защиты стороны покупателя от возможных проблем.

Реальная защита обеспечивается:

  • От тех лиц, которые стремятся завладеть денежными средствами граждан, так и не начав строительство объекта.
  • Предусмотрена полноценная защита от «двойной продажи» одной и той же квартиры.
  • Изменения установленной проектной документации в процессе возведения объекта. Как демонстрирует судебная практика, взыскание неустойки с застройщика в данном случае актуальна в связи с тем, что потенциальный владелец недвижимости не сможет рассчитывать на получение жилья в соответствии с оговоренными договором параметрами, планировкой.
  • От сравнительно низкого качества выполненных работ, если же наступает такая ситуация, партнер сможет без проблем затребовать возмещение неустойки по договору долевого участия.
  • Наконец, одна из наиболее актуальных позиций, а именно, срыв установленных соглашением сроков введения в эксплуатацию объекта недвижимости, последующую передачу квартир в права собственности.

Как планировалось решить проблемы

Описанные выше проблемы планировалось решить посредством исключения различных «серых» схем, в практике внедрения и заключения соглашения долевого участия, или иными словами, ДДУ. Данное соглашение обязательно должно проводиться и регистрироваться в дальнейшем в Росреестре. Стоит отметить, данный закон предусматривает обязательную проверку государственным регистратором состава соглашения, а также наличие соответствующего разрешения на строительство. Что примечательно, рассматривается возможность последующей защиты потенциальных клиентов компании, а именно, возможно ли подать иск к застройщику по просрочке передачи квартиры в собственность владельцу, и какими будут последствия такого решения. Представленная мера дала всем без исключения покупателям некоторую гарантию того, что внесенные ими средства будут переданы на организацию строительства недвижимости, а не передадутся в личное распоряжение мошенникам. Таким образом, плательщики смогут приобрести гарантированно квартиру в той планировке, которая была определена характеристиками. Как результат, риски утраты первоначального капитала сводятся к минимуму, партнер же получает своеобразную защиту своих интересов на непредвиденный случай.

как рассчитать неустойку по ДДУ

Снижению вероятных рисков способствовала также высокая степень информированности, ведь внедрение в практику данного закона потребовало от каждого застройщика обязательное публичное размещение данных относительно возводимого им объекта недвижимости. Это требованием  включает также размещение имеющейся на руках проектной документации, по анализу которой каждый потенциальный клиент сможет оценить результат строительства, рассчитать для себя вероятные преимущества приобретения жилья в конкретной компании. Следовательно, потенциальный покупатель жилья сможет сам оценить, придется ли в дальнейшем подавать иск о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, либо же все пройдет без каких-либо проблем. В результате процесс строительства стал доступным и публичным, теперь каждый желающий сможет ознакомиться с информацией о самом застройщике, генеральном подрядчике, исполнителе проектировочных работ. Относительно самого проекта, предоставляется в публичных источниках информация о том, что собой представляет проект, его технические характеристики, планировка, конечные сроки реализации проекта, стоимость отдельных квартир, прочие особенности и параметры.

Благодаря этому, партнеры меньше думают о том, как получить неустойку от застройщика, так как смогут выбрать наиболее защищенный от вероятных рисков проект. Однако уже спустя время после введения в практику законопроекта, отдельные компании умудряются с легкостью продавать будущие объекты недвижимости по предварительно составленным договорам купли-продажи, либо же посредством вручения векселей. К тому же, как показывает судебная практика, многие компании могут без проблем начать строительство, не имея на это конкретного пакета разрешительных документов, опубликованной проектной декларации, либо же, использовать земельный участок, не предусмотренный для этих целей. Актуальным вопросом является и нарушение сроков передачи объекта в руки покупателю квартиры, что и вызовет вопрос, как рассчитать неустойку по ДДУ.

как рассчитать неустойку по договору долевого участия

Вопрос сроков сдачи – уязвимый момент ДДУ 214 ФЗ

Но если задаться вопросом, как рассчитать неустойку по договору долевого участия, можно столкнуться в одной существенной проблемой. Несмотря на тот факт, что в рамках действующего Федерального закона под определение регламента соблюдения сроков введения в эксплуатацию новостроек выделена целая статья (под №6), претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома все же может иметь место. Согласно данному документу, застройщиком обязаны указываться конкретные сроки начала эксплуатации, в которые он рассчитывает ввести в обращение конкретную новостройку, в противном случае, может возникнуть претензия по 214 ФЗ. При этом во всех без исключения договорах предусмотрено указание одного и того же срока (исключением является разве что разница в сдаче отдельных корпусов, при их последовательном строительстве). Если лом многосекционный для отдельных секций указываются также различные сроки, и заключается разное соглашение о выплате неустойки.

Мы ответим на все Ваши вопросы и обязательно поможем! Позвоните нам прямо сейчас по телефону «Горячей линии» (812) 425 31 40 и получите юридическую консультацию!

Ставка по неустойке

Предусмотрена и соответствующая ставка неустойки по договору долевого участия, которая предусматривается следующей:

  • По договорам заключенным с физическими лицами предусмотрена выплата в размере 1/300 установленной ставки по рефинансированию, предписанному Центральным Банком Российской Федерации.
  • По договорам заключенным с юридическими лицами предусмотрена выплата в размере 1/150 установленной ставки по рефинансированию, предписанному Центральным Банком Российской Федерации.

Но прежде чем рассчитать неустойку по 214 ФЗ, стоит учесть, что закон предусматривает перенос сроков конечной сдачи данного проекта неограниченное количество раз (что как раз и является источником одной из главных проблем партнера организации). Правда предстоит выполнить одно актуальное требование данного соглашения, а именно, предупредить каждого дольщика о возникшей ситуации в срок не менее чем за два месяца до срока, прописанного в долевом договоре. В практике встречались случаи, когда конечные сроки переносились на период 3-5 лет (а в отдельных случаях квартиры сдавались покупателям и спустя 10 лет), при этом рассчитать неустойку по договору долевого участия было нецелесообразно, так как все требования закона соблюдались.

рассчитать неустойку по 214 ФЗ

Порядок и правила расчета неустойки

Пришло время рассмотреть, как рассчитать неустойку по ДДУ, определить размер компенсационных средств, которые получит в свое распоряжение дольщик. Фактически формула расчета неустойки по договору долевого участия выглядит следующим образом:

Стоимость объекта недвижимости (в данном случае, квартиры) в рамках ДДУ умножается на количество суток просрочки, умножается на ставку Центрального Банка, деленную на 100, умножается на 1/150, либо 1/300 (в зависимости от того, физическим или юридическим лицом является дольщик).

Выполняя расчет неустойки по ДДУ важно отметить, показатель ключевой ставки ЦБ систематически меняется, к примеру, по состоянию на 01.01.2016 она составляла 11%, в дальнейшем возникнут корректировки в сторону уменьшения/увеличения показателя. Стоит также отметить тот факт, что основанием служит соответствующее Указание ЦБ под №3894-У, согласно которому, ставка по рефинансированию приравнивается ключевой, и первая ставка не устанавливает самостоятельного значения. Это позволит рассчитать неустойку с застройщика максимально эффективно. Что примечательно, как основания, так и порядок применения в практике ключевой ставки регламентируется по пунктам договора участия дольщиков. По факту, необходимость выполнить расчет неустойки по 214 ФЗ вызвана установленной ситуацией, в рамках которой застройщик не передал недвижимость в распоряжение дольщику по срокам, указанным в составленном ранее акте. Зависит ставка как показатель непосредственно от начала срока невыполнения одной из сторон (в данном случае, застройщиком) своих обязательств, в рамках установленного соглашения.